知っておきたい事

不動産コンサルティングとは

不動産コンサルティング制度(不動産コンサルティング技能試験・登録制度)とは、(財)不動産流通近代化センターが平成5年度より実施している事業で、不動産コンサルティングに関する知識・技術を試験により審査し、合格者は、申請により同センターの登録を受けることができるというものです。登録を受けた人のことを「不動産コンサルティング技能登録者」といいます。 現在までの経緯を簡単にまとめました。
※資料元:不動産コンサルティング中央協議会

制度の発足とこれまでの経緯

社会経済環境の変化に伴い、個人・法人を問わず土地所有者等の不動産に関するニーズは多種多様なものとなっています。さまざまなニーズに広く応えるためには、高度な専門知識と豊かな経験を持った人材が必要であることはいうまでもありません。このような社会的要請を踏まえ、平成4年に「不動産コンサルティングに関する知識及び技術の審査・証明事業認定規程」(平成4年7月2日付建設大臣告示第1277号)が設けられました。
この規程は、「不動産コンサルティングに関する知識及び技術の向上を図り、もって不動産の有効利用に対する社会的要請に応えるとともに、宅地建物取引業における人材の育成を図り、その健全な発展を促進することを目的とする」としていました。
不動産コンサルティング技能試験・登録制度(当ホームページでは「不動産コンサルティング制度」といっています。)は、(財)不動産流通近代化センターが、上記規程に基づく事業認定機関として、平成5年度からスタートさせたものです。
社会的要請に応えるという制度の趣旨は変わらないものの、その後、平成8年9月20日に閣議決定された「公益法人に対する検査等に関する基準」により、公益法人が独自に行っている検査等の制度の実施機関を国が推薦する場合は法令に基づかなければならないこととされました。これを受け、不動産コンサルティング技能試験・登録制度については、不動産特定共同事業法施行規則の改正(平成11年12月1日公布)により、「不動産特定共同事業の業務管理者としての能力の審査・証明事業」として認定され、省令で位置づけられました。
さらにその後、行政改革の一環として、公益法人が行う資格制度で実施機関を国が認定している制度は原則として民間開放とするという仕組みが盛り込まれた「公益法人に対する行政の関与の在り方の改革実施計画」が平成14年3月29日に閣議決定されました。これを受け、「不動産特定共同事業の業務管理者としての能力の審査・証明事業」についても、省令・認定制度での位置づけから、証明事業を行う者が大臣に申請し、実施機関として登録を受ける「登録機関」制度に移行することとなり、平成18年3月31日に不動産特定共同事業法施行規則の改正が行われました。
現在、(財)不動産流通近代化センターは証明事業実施機関として国土交通大臣の登録を受けており、不動産コンサルティング技能試験・登録制度は、不動産特定共同事業施行規則に基づく登録証明事業として位置づけられています。

不動産コンサルティング制度検討委員会報告書

制度発足以来多くの技能登録者が生まれましたが、不動産コンサルティング業務に対する社会的認知は十分とはいえず、また、業務の独立性と報酬問題を含む基本的な検討課題が残されていました。 そこで、平成10年5月、(財)不動産流通近代化センターは、この制度の発展を図るための検討組織として「不動産コンサルティング制度検討委員会」を設置しました。約2年にわたる検討の後、委員会はこの結果を提言として取りまとめ、平成11年9月21日、報告書として公表しました。

(1) 報酬受領の条件
報告書では、不動産コンサルティング業務を「不動産コンサルティング技能試験・登録制度に基づく技能登録者が、依頼者との契約に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し、提案する業務」と定義しています。そして、このような業務について報酬を得るには、業務の独立性及び報酬受領について社会的認知を得ることが必要であるとし、そのための基本的条件として次の3つを挙げています。
  • 1.不動産コンサルティング業務は、不動産に係る依頼者の広義の意思決定に係る助言・提言を行う業務として、宅地建物取引業法上の宅地建物取引主任者業務である不動産の売買・交換や売買等の代理・媒介業務から分離・独立したものであること。
  • 2.不動産開発業務や管理業務などとも業務範囲を異にし、かつ、これらの業務の受託を前提としない固有の業務であること。
  • 3.不動産コンサルティング業務は、その成果について依頼者が報酬を支払うに足りる新たな付加価値が認められる内容であること。

さらに報告書では、上記基本的条件を満たすスキームとして次の3つの要件を挙げています。

  • 1.事前説明 不動産コンサルティング業務の受託にあたっては、依頼者に対し、事前に業務の範囲・内容、費用・報酬額の見積書等を提示・説明し、報酬受領に関して依頼者の理解と納得を得ること。
  • 2.契約締結 不動産コンサルティング業務を受託するときは、業務委託契約が締結され、かつその契約書には、業務内容及び費用・報酬額が明示されていること。
  • 3.成果物の書面化 不動産コンサルティング業務の成果物は、企画提案書等の書面で交付し説明すること。

以上のような基本的条件と3つの要件が整備され、これらが充足されることを前提として、不動産コンサルティング業務の範囲・報酬と宅地建物取引業法上の業務の範囲・報酬とを明確に区分することが可能となったわけです。

(2) 不動産コンサルティング協議会
報告書は、「不動産コンサルティング業務に対する社会的認知度を高め、業務の発展を確立するためには、公益法人である不動産業団体が全体の組織的な活動体制を確立することが不可欠」であるとし、大手・中堅・中小を含めた不動産業団体による横断的な組織機構として不動産コンサルティング協議会を設置する必要があるとの提言も盛り込んでいます。この提言に基づいて設立されたのが「不動産コンサルティング中央協議会」です。

建設省(当時)が講じた措置

この報告書を受け、建設省(当時)は、不動産コンサルティング制度の発展を図るため、3つの措置を講じました。

  • 1.不動産コンサルティング業務の報酬について、宅地建物取引業法の仲介業務等から分離・独立した業務として報酬の受領を認める要件を明示した事務連絡(平成11年9月27日付)が都道府県及び関係団体あてに出されました。
  • 2.平成11年9月27日の不動産特定共同事業法施行規則(省令)改正により、技能登録者は、不動産特定共同事業の業務管理者の要件を満たす者として位置づけられました。
  • 3.平成12年9月1日付け建設大臣告示で創設された不動産投資顧問業登録制度において、技能登録者を擁する業者は、一定の要件のもとに不動産投資顧問業に係る大臣の登録を受けることができることとされました。

1.の事務連絡で示された、宅地建物取引業法の仲介業務等から分離・独立した業務として報酬の受領を認めるための要件とは次の3点です。

  • 1.コンサルティング業務の受託に当たり、当該業務の成果に即した宅地建物の売買の媒介等の依頼を前提とするものではない旨、委託者に対し十分説明が行われていること。
  • 2.コンサルティング業務委託契約が書面で締結され、1 の趣旨が契約書上明らかであること。
  • 3.業務の成果物が書面で提供されていること。

報告書の公表後、当中央協議会のほか多くの地方協議会が設立されました。
また、技能登録者を対象とする「専門教育」や技能登録者を目指す方を主な対象とする「基礎教育」も実施されています。これらレベルアップのための教育事業への期待はますます高まっています。今後は、地方協議会が設立されていない地域での各不動産業団体の動きを支援するとともに、さまざまな機会をとらえて、不動産コンサルティング制度の社会的認知度をさらに高める活動を続けていきます。

参考
不動産コンサルティング技能試験の概要は次のとおりです。[2003.4.21] (財)不動産流通近代化センターのホームページも併せてご参照ください。((財)不動産流通近代化センターのホームページへ) なお、平成19年6月30日現在の技能登録者数は、27,252名となっています。

こんな相談にお応えしています

  • 不動産コンサルティング業務の事例を、ご相談の主要目的の観点から分類しました。技能登録者は、このように広範なご相談にお応えしています。
  • ※(PDFファイル)の事例は、(財)不動産流通近代化センターが不動産コンサルティング技能登録者の方向けに制作した冊子『不動産コンサルティング成功事例&ビジネスモデル集』からの転載です。まず17事例を掲載しました(2008.10.20)。
  • 『不動産コンサルティング成功事例&ビジネスモデル集』の目次を見る
1.所有土地の有効活用
◆退職後の安定収入確保のための土地の有効活用
◆市街地に所在する農地の有効活用
◆市街化調整区域の土地の有効活用
◆区画整理事業で換地処分を受けた土地の有効活用
◆赤字同族会社の事務所・工場敷地の有効活用
◆現業廃業後の安定収入確保のための土地の有効活用
◆賃貸ビル事業の収益低下に対応した再有効活用
◆老朽賃貸住宅の建替え・再有効利用
老朽木造アパート2棟をバリアフリー賃貸マンションに建て替えるコンサルティング
中心市街地の店舗・賃貸住宅の企画から運営までのコンサルティング
老朽アパート5棟から賃貸マンションへの建替えコンサルティング
2.相続対策
◆相続対策を中心とした所有土地の有効活用
◆相続税軽減のための資産の組み換え
◆相続税支払いのための付加価値をつけた上での土地売却
◆相続税納付と事業資金の確保
調停による家庭裁判所での遺産分割と権利調整のコンサルティング
不動産をめぐる相続争いと問題解決のためのコンサルティング
相続財産の評価を中心とする相続税対策
相続税申告後の相続財産に関する見直し評価減のコンサルティング
3.貸家・貸地の整理
◆底地と借地権の交換
◆借地権者による底地買い取り後、土地の一部を隣接地所有者に売却
◆借地権と底地を合わせて第三者に売却
◆低額賃料・容積率に余裕のある貸家・貸地を整理して有効活用を図る
借地権の売却と関連した底地最有効活用策の提案
道路用地買収・残地処理および借地人との契約更改に関するコンサルティング
借地権と底地の交換および自宅兼アパート建築のコンサルティング
4.複数権利者の権利調整
◆共同ビル建設に際しての土地所有者間の権利調整
◆複数借地権者による借地上の建物の建替え
◆複数の権利者(借地人・借家人等)が混在する土地の有効活用
◆共有通路の権利関係の整理
いい加減な位置指定道路と持分移転等の整理
5.競売物件の取得
◆顧客が競売に参加し物件を取得するための各種の事前調査と助言
◆物件取得後に派生する問題への対応策の立案・助言
6.企業のリストラ
◆社員寮、社宅の跡地の有効活用
◆店舗等のスクラップアンドビルド
◆工場移転の跡地の有効活用
◆M&A(企業の合併と買収)を利用した不動産売却
7.広義の街づくり
◆市街地再開発組合に対する事業促進全般に関するコンサルティング
◆衰退する駅前商店街の活性化や土地の再有効活用のための調査・企画立案等
8.その他アドバイス型
◆複数不動産の活用・処分についての総合的なアドバイス
◆第三者的立場で不動産賃貸事業全般についてコンサルティング
◆陳腐化した駅ビル地下商店街の活性化
◆空室の増えた賃貸住宅の稼働率を上げる
◆貸地に関するアドバイス
◆不動産購入者に対するアドバイス
予約完結権付事業用定期借地権による権利調整と小規模多機能型介護施設の開設
融資不可となった買主との中古住宅の取引
限定された地域内でのスーパー出店に関するコンサルティング
認知症の兆候がある独居老人についての遠隔地の一人息子からの相談に対するコンサルティング
高齢者向け賃貸住宅の事業化支援コンサルティング
9.その他
◆分譲マンションの建替え
◆不良債権担保不動産の処分・取得・有効活用等
◆企業の土地取得・定期借地権設定等
担保不動産の処分についてのコンサルティング

コンサルティング技能登録者を探す

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このマークのお店には、不動産コンサルティング技能登録者がいます。
(財)不動産流通近代化センターの「登録実務講習」のインストラクターについて
不動産コンサルティング技能登録者が、(財)不動産流通近代化センターが実施する「登録実務講習」のインストラクター(演習講師)を務めています。
宅建試験の合格者が実際に取引主任者として仕事を行うには、まず都道府県に登録しなければなりませんが、登録をするためには、2年以上の実務経験がない場合は「登録実務講習」を受講することとなります。この講習は通信講座と演習(スクーリング)からなっており、演習のインストラクターには、宅地建物取引主任者としての実務経験が7年以上あることなどが求められます。

コンサルティングの報酬

多様で個別性の強い不動産コンサルティング業務は報酬額の算定について画一的な基準を設けることが困難ですが、すべての事例に適用できる算定方法として、コスト・アプローチ法(費用接近法)が望ましいといえます。
この方法は、業務内容を作業項目に分類し、各作業項目の質・量に応じた費用を積み重ねたものに技術料(ノウハウの付加価値)を付加するものです。算定方法の例は以下のとおりです。

不動産コンサルティング業務報酬に係る算定方法
(不動産コンサルティング技能登録者が行う「企画提案コンサルティング」の例)
業務報酬の算定方法
報酬=直接人件費+経費+技術料+特別経費
※取引に係る消費税額を加算する
(1)直接人件費
不動産コンサルティング業務に直接従事する技能登録者の当該業務に関して必要となる給与、諸手当、賞与、退職給与、社会保険料等の人件費の1日当たりの額に、当該業務に従事する延べ日数を乗じた額の合計。
(2)経費
直接経費と間接経費とに分けられる。
直接経費:印刷製本費、複写費、資料調査費、交通費等のコンサルティング業務に関して直接必要となる経費の合計。
間接経費:技能登録者事務所を経営していくために必要な人件費(上記1.直接人件費は除く)、研究調査費、研修費、減価償却費、通信費、賃貸料(含・コンピューター使用料)、消耗品費などの経費の合計。
(3)技術料
不動産コンサルティング業務において発揮される技術力、創造力、業務経験、総合企画力、情報の蓄積などの対価とされる額。

(4)特別経費出張旅費、宿泊料その他依頼者からの特別の依頼に基づいて必要となる費用(上記(1)直接人件費及び(2)経費を除く)の合計。

(5)取引に係る消費税額消費税法と地方税法の規定により算出する。

(6)報酬算定に当たっての留意事項
  • 1.算出に当たっては、各事業者の地域性、組織形態、規模、業務内容、受注ルート、技能登録者の経験年数などにより、一様の数値設定は困難であるため、案件ごとに算定する。
  • 2.上記の算定標準は不動産コンサルティング業務(不動産コンサルティング技能登録者が行う企画提案コンサルティング)に関して請求することのできる報酬の目安であり、拘束性を持つものではない。
  • 3.業務の受託に当たっては、依頼者との間で業務範囲、報告期日、報酬額等を書面で契約してから作業に入るものとし、その成果物も書面(含図面等)にて依頼者へ交付するものとする。

公的資格者などの領域に関する調査事項等を依頼された場合は、その内容と費用について原則として技能登録者は依頼者に対し、報酬とは別に明示するものとする。

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